6ème baromètre de la fiscalité immobilière Arsene : 2018, un environnement profondément modifié ?

Arsene, cabinet d’avocats français exclusivement spécialisé en droit fiscal, dévoile les résultats de la 6^ème édition de son baromètre dédié aux enjeux de la fiscalité immobilière :

• 63 % des sondés jugent positivement les mesures fiscales prises par le Président Macron. En revanche, un constat plus sévère est observé pour celles prises dans l’industrie immobilière avec seulement 31 % des sondés satisfaits.
• Moins de la moitié (45 % des sondés) a fait l’objet d’un contrôle fiscal en 2017, en légère baisse par rapport à 2016 (57 %).
• Les relations avec l’administration fiscale n’ont pas évolué pour 87 % des sondés par rapport à l’année dernière.
• Les bureaux sont les premiers actifs recherchés en matière d’investissement pour 2018 (34 %), devant les entrepôts (30 %).
• La moitié des sondés pense que le Brexit a eu un impact sur le marché français et 84 % pensent qu’il peut avoir un impact dans les 12 prochains mois.
• 50 % des sondés se sentent affectés par l’avenant du traité France – Luxembourg, entré en vigueur le 1^er janvier 2017.

 Le cabinet Arsene présente les résultats de son baromètre 2018 de la fiscalité immobilière, établi à l’occasion de la Winter Real Estate Conference 2018, qu’il organise chaque année. Principales conclusions : les mesures fiscales prises par le Président Macron et son gouvernement (Loi de Finances 2018, passage de l’ISF à l’IFI…), l’évolution des conventions et des traités internationaux, ainsi que l’impact du Brexit, modifient durablement l’environnement fiscal.

Grandes tendances 2018

La tendance observée lors des précédents baromètres se confirme et les enjeux liés à la fiscalité deviennent de plus en plus centraux. En effet, les questions fiscales font parties des priorités lors des discussions des conseils d’administrations pour presque 80 % des répondants. Les variations fréquentes de la législation et la sécurité fiscale étaient et restent les préoccupations majeures. De plus, l’inquiétude vis-à-vis du taux effectif d’imposition s’est accrue et se confirme encore cette année (2,96 pts en 2018, contre 2,76 pts en 2017, sur une échelle d’importance de 1 à 4), alors que la baisse du taux d’IS initiée l’an dernier est encore plus marquée cette année.

« Nous constatons cette année que 63 % des sondés pensent que les mesures fiscales prises par le Président Macron et son gouvernement sont globalement satisfaisantes. En revanche, pour ce qui est de l’industrie immobilière, 69 % des professionnels de l’immobilier jugent ses décisions moyennes voire décevantes. De plus, seulement 33 % des promoteurs pensent que les dispositifs d’incitation fiscale sont satisfaisants (reconduction du dispositif Pinel, exonération des plus-values de cession de foncier dans certaines zones ou pour construire du logement social), ce qui prouve que le secteur de l’immobilier est en attente d’évolution sur ces questions », commente François Lugand, associé chez Arsene responsable de la practice fiscalité immobilière.

Dans cet environnement, les grandes tendances en matière d’investissement évoluent. En 2018, les entrepôts et bureaux représentent 64 % des actifs ciblés, là où ils représentaient seulement 56 % en 2017. Ce changement d’intérêt se fait au détriment des commerces (16 % en 2017 contre 11 % en 2018) et des logements (28 % en 2017 contre 25 % en 2018). Enfin, le niveau de prix reste, pour l’ensemble des sondés, le facteur le plus important en matière d’investissement (3,45 pts, échelle de 1 à 4 où 4 représente le facteur plus important et 1 le facteur le moins important).

Contrôles fiscaux et relations avec les autorités fiscales

Alors que moins de la moitié des sondés (45 %) déclare avoir fait l’objet d’un contrôle fiscal au cours de l’année 2017, les résultats montrent qu’après une forte détérioration des relations exprimées l’an dernier, celles-ci semblent relativement se stabiliser avec l’administration fiscale (87 % jugent que les relations n’ont pas évolué). Ainsi, le baromètre 2018 affiche un recours aux pénalités sensiblement le même (30 %) que pour le précédent (32 %). De même, pour la grande majorité des acteurs interrogés, l’application des pénalités reste en 2017 un outil au service de la négociation globale des litiges.

Les résultats du baromètre affichent également une nette amélioration de la perception des répondants sur la qualité de l’échange avec l’administration, dans le cadre d’une demande de rescrit (82 % contre 20 % en 2015). De plus, le baromètre enregistre également une amélioration dans l’efficacité du traitement de la demande (58 % des sondés jugent satisfaisant l’interlocuteur identifié ainsi que le jeu de questions/réponses), malgré des délais de réponse qui augmentent (entre 3 et plus de 6 mois pour 83 % des répondants).

Pour Franck Llinas, également associé au sein de la practice immobilier d’Arsene : « Le recours à la procédure de rescrit fiscal ou d’agrément est une procédure qui tend à se démocratiser. Extrêmement efficace et rapide pour certaines demandes notamment en matière de TVA ou de droit d’enregistrement, elle peut s’avérer beaucoup plus longue et aléatoire en matière de fiscalité internationale ou de réorganisation. Malgré la grande compétence des services de Bercy, on peut regretter que les changements de services et promotions des inspecteurs entrainent souvent un appauvrissement du service qu’ils quittent en raison de la mauvaise transmission des savoir-faire et des positions retenues par le passé ».

Orientations pour 2018

En termes de fiscalité, les lignes bougent en 2018. En effet, les répondants mettent en avant l’importance des normes fiscales internationales pour le secteur. La moitié se dit avoir été affectée par la précédente réforme du traité France – Luxembourg alors que ce dernier vient tout juste d’être modifié, le 20 mars dernier.

Ils sont d’ailleurs 60 % des répondants utilisant des holdings d’investissement étrangers à prêter beaucoup d’attention au niveau de substance requis en employant notamment du personnel compétent localement. Moins de 10 % reconnaissent avoir une substance insuffisante.

Cela étant, de grandes lames de fond en matière de normes fiscales internationales restent encore très peu connues, plus de la moitié (61 %) n’a, par exemple, jamais entendu parler du Multilatéral Instrument (sorte de convention fiscale multilatérale qui se superpose aux conventions fiscales bilatérales). De ce fait, 61 % jugent le développement des normes fiscales internationales, depuis quelques années, important voire très important.

Également, plus de la moitié pense que le Brexit a eu un impact sur le marché français et 84 % pensent qu’il peut avoir un impact dans les 12 prochains mois. A l’opposé, l’année dernière, 67 % des sondés exprimaient que la perspective du Brexit n’avait pas (encore) eu d’impact.

« L’environnement fiscal international est source d’incertitude pour les entreprises, y compris pour les acteurs du secteur de l’immobilier. Dans ce contexte changeant, les stratégies sont amenées à évoluer. C’est le cas par exemple de la mise en place du véhicule OPPCI, dont 70 % pensent qu’il constitue un dispositif incontournable pour investir en France dans les prochains mois. L’efficacité de ces régimes est jugée un peu plus sévèrement cette année par les répondants mais ils conservent toutefois un net avantage pour les acteurs », conclut Stéphanie Hamis, associée d’Arsene au sein de la practice immobilier.

Enfin, la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg qui entrera prochainement en vigueur va inciter les investisseurs à revoir leur structure d’investissement en particulier ceux qui utilisent les OPPCI.

 Méthodologie :
Ce baromètre a été réalisé par Arsene au premier trimestre 2018 auprès de 80 professionnels du secteur immobilier : promoteurs, fonds, foncières, gestion d’actifs, etc. Les répondants occupent les fonctions suivantes, en France et à l’international : Direction générale ou Associés, Direction juridique, Direction financière, Responsable de projets, Directeur d’investissements, Asset Manager et Fund Manager.

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À propos d’Arsene

Arsene est le premier cabinet d’avocats indépendant, exclusivement spécialisé en fiscalité. Membre fondateur du réseau international Taxand (50 pays, 400 associés, 2000 fiscalistes), le cabinet est indépendant de toute firme d’audit ou juridique.
Créé en 2004, le cabinet offre un service sur-mesure dans tous les principaux domaines d’activité. Forte de 21 associés parmi les 100 fiscalistes établis à Paris, l’équipe d’Arsene accompagne ses clients dans la gestion de leur fiscalité, dans un environnement international.

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